Calculadora de Financiamento

A diferença entre os dois sistemas

Ambos quitam a mesma dívida no mesmo prazo, com a mesma taxa. O que muda é como a parcela se divide entre juros e amortização ao longo do tempo — e essa diferença muda bastante o total pago.

Na Tabela Price, a parcela é fixa do começo ao fim. No início ela é quase toda juros, e a amortização cresce devagar; só na segunda metade do contrato o saldo devedor começa a cair rápido.

No SAC, a amortização é constante: você abate a mesma fatia da dívida todo mês. Como o juro incide sobre um saldo que diminui de forma linear, a parcela começa alta e cai continuamente.

O SAC custa menos, e a razão é simples

O SAC quase sempre resulta em menos juros no total, e não é mágica: você amortiza mais cedo. Como o saldo devedor cai mais rápido, os juros — que incidem sobre ele — são menores mês a mês.

Num financiamento imobiliário longo a diferença chega facilmente a centenas de milhares de reais. É por isso que o SAC é o sistema padrão nos financiamentos da Caixa e no SFH.

O preço disso é a primeira parcela mais alta. E há um efeito de segunda ordem que quase ninguém menciona: como os bancos limitam o comprometimento de renda com base na primeira parcela, o SAC costuma resultar em menos crédito aprovado para a mesma renda. Muita gente acaba na Price não por escolher, mas por não se enquadrar no SAC.

Quando a Price faz sentido

Parcela previsível e igual do início ao fim facilita o orçamento, principalmente para quem tem renda fixa e apertada no momento da contratação.

Há também o argumento inflacionário: com parcela nominal fixa, o peso real dela diminui ao longo dos anos conforme a renda acompanha a inflação. Em contratos longos isso é relevante — embora no Brasil o saldo devedor costume ser corrigido por índice, o que atenua o efeito.

E existe o caso de quem pretende quitar antecipadamente em poucos anos: aí a diferença total importa menos, e a parcela menor no começo pode fazer mais diferença no fluxo de caixa.

Amortizar: prazo ou parcela

Ao antecipar pagamento, o banco é obrigado a abater o saldo devedor com desconto proporcional dos juros futuros. Você escolhe entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela.

Reduzir o prazo economiza consideravelmente mais juros, porque elimina justamente os períodos finais em que o dinheiro ficaria rendendo para o banco. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal, mas mantém o contrato correndo pelo tempo todo.

Se o objetivo é pagar menos, a resposta é prazo. Se é respirar agora, é parcela — e é uma decisão de fluxo de caixa, não de matemática.

A taxa anunciada não é o custo real

A taxa de juros é apenas uma parte do que você paga. O Custo Efetivo Total inclui seguro de morte e invalidez, seguro de danos ao imóvel, tarifa de administração e taxa de avaliação — e costuma ficar bem acima da taxa anunciada na propaganda.

A instituição é obrigada a informar o CET antes da contratação. É por ele que se comparam propostas de bancos diferentes; comparar pela taxa nominal leva à escolha errada com frequência.

Esta calculadora trabalha com a taxa que você informar. Para uma estimativa realista, use o CET do contrato — e lembre que os seguros variam com a sua idade.

Limites desta simulação

Assumimos taxa fixa e prazo fixo, sem correção monetária do saldo devedor. Financiamento imobiliário brasileiro costuma ser corrigido pela TR ou por outro índice, o que faz o valor real divergir da simulação ao longo dos anos.

Também não incluímos seguros nem tarifas mensais, que entram em toda parcela real. A comparação entre SAC e Price permanece válida — os dois são afetados de forma parecida —, mas os valores absolutos ficam abaixo do que você vai pagar.

Perguntas frequentes